【シリーズ62】　農地等に係る相続税の納税猶予制度を利用するための事前対策　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

農地等の相続税の納税猶予制度については、猶予を受けられる代わりに市街化区域以外の農地及び都市営農農地等については農業相続人の終生営農が義務付けられており、相続発生前においても終生営農継続の困難性を農業相続人がきちんと理解し、継続要件についてしっかりと確認しておくことが大切です。

また、小作農地について相続が発生してしまうと農地所有者（地主）は納税猶予が受けられないなど大きなデメリットが生じてしまいます。耕作権者にとっても農業後継者がいないとその権利が消滅するのではとの不安がでてきます。これらを踏まえ、小作地解消を図るなどの対策が重要となってきます。

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【シリーズ61】　固定型相当地代方式の活用　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

個人が所有する土地の上に同族会社が建物を建て、相当の地代を支払うこととした後に、その土地の価額が上昇すると自然発生的に借地権が生じます。その後に相続が発生したときには当該土地は自用地価額から自然発生借地権を控除した金額で評価されます。

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【シリーズ60】　赤字法人に対する借地権の設定　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

同族会社が個人の土地の上に建物を建設し、又は個人が所有する建物を買い取り、収益を得ようとする場合、一般的には借地権の認定課税を受けないように、無償返還届出方式又は相当地代方式により賃貸借契約を行いますが、同族会社に税務上の繰越欠損金があるときは、あえて借地権を設定し、受贈益を認識することで法人税の負担なく土地の評価を引き下げる効果を得られるケースがあります。

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【シリーズ59】　土地賃貸における定期借地権の設定　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

平成3年に公布された借地借家法の改正により、従来の借地権（普通借地権）と比較して土地所有者の権利保全が強化された「定期借地権の制度」が導入されました。この制度により、借主に半永久的な権利を付与することなく土地の賃貸借契約を締結し、土地の評価の引下げを行うことができるようになりました。

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【シリーズ58】　土地賃貸における普通借地権の設定　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

相続財産の中に所有する土地がある場合、あらかじめ土地に普通借地権を設定して賃貸しておくことが有効な相続対策になります。もっとも、普通借地権を設定した場合は、契約の更新、借地上の建物の買取等で借地権者が法律上保護されていますので、土地を賃貸する側にとってはリスクも考えられます。

そのため、定期借地権を設定する場合との比較考慮等を含めて、個別事情の下で慎重に検討する必要があります。

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【シリーズ57】　定期借地権の前受方式の活用　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

相続財産の中に所有する土地がある場合、これを活用して相続税の納税資金等を確保することが考えられます。所有土地を売却せずに保持し続けたい場合には、定期借地権を設定して地代の前受方式をとることで、契約期間中の地代を借地権設定契約締結時に一括で受領することが可能です。この前受方式によって受け取った地代を相続税の納税等に充てることができるのです。

もっとも、この前受方式には、実際に借地人と合意できるかどうか、税法上認められるための条件を満たしているかどうかなど注意すべき点があることも留意する必要があります。

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【シリーズ56】　不動産管理会社の設立　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

賃貸用の不動産を所有する資産家が不動産管理会社を設立しているケースは多いのですが、その種類や実態は一様ではありません。中には不動産管理会社を設立したもののその効果をほとんど得られていない会社も多くあります。効果的な会社運営を行うことにより、相続税・所得税の対策や将来の相続税納税資金の確保にも繋がります。

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【シリーズ55】　同族法人への貸宅地の当該法人への売却　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

同族会社へ貸宅地を当該法人へ時価（相続税評価額をかなり下回る）で売却することにより、個人にとっては相続財産の圧縮なり、法人にとっては事業基盤の強化につながります。

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【シリーズ54】　土地の利用区分の変更　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

相続税の財産評価では、宅地は1画地ごとに評価をされるため、路線価地域において路線価の異なる2つの道路に面したような土地などの場合には、土地の利用状況を変更し､画地を分けることによって評価額が減少することがあります。

財産評価上の評価区分、評価方法を理解した上で利用状況を変更すれば有効な対策を行うことが可能です。

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【シリーズ53】　子が主宰する同族会社に対する貸家の譲渡　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

前掲「親（地主）に対する子所有の貸家の時価による譲渡」では子所有の貸家を親に譲渡することによる建物時価と相続税評価額の差額を利用する対策・親の土地の評価額圧縮について述べましたが、他に相続人がいる場合には当該建物が遺産分割の対象となり元の所有者が相続できるとは限らないというリスクがあることについても触れました。

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