【シリーズ52】　親（地主）に対する子所有の貸家の時価による譲渡　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

親が所有する土地の上に子が賃貸建物を建築している場合、その建物を親に譲渡することで親の相続税の課税価格を圧縮できるケースがあります。

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【シリーズ51】　特定事業用資産の買換え特例の活用　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

相続税対策として資産の組替えを行う場合に、譲渡所得税が発生することにより節税効果が薄れてしまうケースがあります。そのような場合に「特定事業用資産の組換え特例」を適用することで譲渡所得税を抑えることができれば、より有効な対策となります。

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【シリーズ50】　小規模宅地等の特例を利用するための事前対策　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

小規模宅地等の特例は、宅地の相続税評価に大きな減額効果があるため、その適用要件は厳格に定められています。また、どの宅地について適用を受けるかを納税者が自由に選択することができるため、特例を適用する宅地の選択や組み合わせにより相続税額が大きく変わってきます。

相続発生時に一番有利な選択ができるよう、要件の整備を進め、また二次相続の際の小規模宅地等の特例の利用についても想定が必要です。

なお、相続税の申告期限までに分割されていない宅地等については特例が適用できないため財産の分け方をめぐって揉めないようにしておくことも重要です。

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【シリーズ49】　不動産の時効取得に関する対策　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

相続が発生した場合、相続財産を確定する中で不動産の時効取得が問題になることがあります。

不動産の時効取得とは､一定期間他人の不動産を占有することで所有権の取得を認めるものです。そこで、被相続人が一定期間占有している他人の不動産について時効取得が成立しないか、あるいは、被相続人の不動産について他人が一定期間占有していて時効取得が成立しないかに留意する必要があります。

後者の場合、相続開始後6か月以内に時効中断の措置をとるなどして第三者の時効取得を阻止しておくことが有効な方策です。

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【シリーズ48】　賃貸借関係の整理　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

相続財産に賃貸している不動産がある場合、あらかじめ賃貸借関係を整理しておくことが相続対策として有効になります。

通常、賃借人がいる場合は、不動産の価値が下がるものであるため、賃貸借関係を整理して終了しておくことで、不動産の価値それ自体を上げることができます。ただし、賃貸人側で一方的に賃貸借契約を終了させることは制限されており、賃借人を保護するための要件が課されています。終了に伴い、立退料の支払や借地権の買取り、借地人等の建物の買取りなどが必要になる場合があるので、注意が必要です。

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【シリーズ47】　共有不動産の解消、地番の整備、境界の確定　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

相続財産の中に共有不動産が存在する場合、相続によりさらに共有関係が細分化するよりは、共有関係を解消しておく方が望ましいです。その方が不動産を譲渡しやすく、譲渡によって納税資金の対策とすることができ、遺産分割協議も行いやすくなるからです。また、一つの不動産を複数の共同相続人で相続する場合も、全員の共有名義にするよりも、共同相続人の1人の単独名義として遺産分割を行う方が将来の紛争をさけることに繋がります。

その他にも、相続財産の中に不動産がある場合には、地番を整備したり、境界を確定したりして、不動産の範囲を明確にしておくことが相続・遺産分割の有効な対策となります。

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【シリーズ46】　物納可能な土地の交換取得　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

不動産の物納申請は当該不動産が管理処分不適格財産（物納不適格財産）に該当する場合には却下され、相続財産の中に他の適当な財産がないときは相続税の納税に困難を来します。

また、物納できる土地が限られており、当該土地を手放したくないような場合でも他に適当な財産がないときは当該土地を物納せざるを得ないケースが生じます。

こういったケースでは、生前に「固定資産の交換特例」を活用し、物納に備えることが考えられます。

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【シリーズ45】　固定資産の交換特例の活用　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

親（被相続人）が所有する相続税評価額の高い不動産と子（相続人）が所有する相続税評価額の低い不動産を交換できれば、被相続人の相続税課税価格を抑え、税額を圧縮することが可能となります。

また、交換により小規模宅地等の特例による評価減割合の低い土地を評価減割合の高い土地に組み替えることにより相続税の節税効果を得られることができます。

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【シリーズ44】　納税資金不足の場合の貸地の対策　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

相続税の納税対策は相続対策の中でも大変重要であるといえます。相続税の納付期限は申告期限と同じく相続開始後10か月以内であり、原則的に金銭一時納付が求められます。金銭一時納付が困難な場合に年賦による納税（延納）が認められ、更に延納も困難な場合に初めて物納が認められます。

相続財産の中に貸宅地を多く所有し、相続税の納税資金が不足している場合には、長期的な視野で貸宅地という財産を他の財産に組み替え、納税に耐え得る状況を作っていくといった対策を検討する必要があります。

貸宅地の状態で相続を迎えてしまいますと申告期限までに金銭納付又は物納ができない場合が生じます。

組み替え後の財産は金融資産又は権利（借地権者）の存在しない土地となります。

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【シリーズ43】　借入れによる賃貸建物の建築　～相続発生前の対策/不動産をめぐる対策～

土地の有効活用として､主に節税対策を目的とした賃貸建物の建築が挙げられます。

しかし､賃貸建物の建築がどのような場合にでも効果的な節税に繋がるとは限りません。

よって、各々のケースを慎重に検討して、資産運用を決定する必要がありません。

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